До половины новых квартир продается в почти готовых домах
В некоторых городах-миллионниках больше половины квартир на первичном рынке — в уже сданных или почти достроенных домах. Стоит ли покупателям надеяться на снижение цен из-за роста нераспроданных площадей, разбираемся с экспертами.
Олеся Курпяева/РГ
На рынке недвижимости городов-миллионников (плюс учитывалась Тюмень как город с крупными объемами строительства) экспонируется более 100 тысяч квартир, расположенных в уже сданных в эксплуатацию новостройках и домах, сдающихся до конца 2025 года, подсчитал Аналитический центр «Движение.ру». Это треть от всего объема находящегося в продаже нового жилья. В некоторых городах доля нового готового или почти готового жилья составляет больше половины предложения. В условиях сокращения продаж при продолжающемся наращивании строительства в мегаполисах пустующие площади в сданных новостройках будут только расти, считают эксперты.
Лидером с большим отрывом по доле квартир в уже сданных девелоперами домах (более 37%) стал Омск. Более 15% в рыночной экспозиции готовое жилье занимает в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске. Меньше всего (менее 5%) — в Нижнем Новгороде, Волгограде, Самаре и Ростове-на-Дону. Существенную долю в предложении девелоперов занимает жилье в домах, которые вот-вот должны быть введены в эксплуатацию (до конца 2025 года). Такие квартиры занимают четверть и более всей экспозиции в Самаре, Краснодаре, Волгограде и Тюмени. Самая небольшая доля жилья с вводом в 2025 году — в Нижнем Новгороде (менее 10%). В целом доля жилья от застройщиков в построенных или почти построенных домах превышает 50% в Самаре, Краснодаре и Омске. В среднем же по рынку городов-миллионников эта доля достигает трети, отмечают аналитики.
По последним данным ДОМ.РФ (на июль нынешнего года), в новостройках, еще не введенных в эксплуатацию, продано 32% квартир, не продано 46%, не открыты продажи 22%. Год назад соотношение было 36%, 45% и 19% соответственно. То есть застройщики стали менее охотно выводить жилье в продажу — по-видимому, чтобы ограничить предложение и поддержать цены. Для сравнения, в июле 2021 года, когда активно действовала общая льготная ипотека, в новостройках было продано 46% квартир — на 14 процентных пунктов больше.
Девелоперы могут делать скидки, чтобы продать последние квартиры и выйти из проекта
Рынок новостроек перестал успевать за самим собой, говорит гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Девелоперы продолжают вводить объекты, но квартиры в сданных домах накапливаются. Рынок перегрет, а покупательская активность не поспевает за темпами ввода. В крупных городах ситуация особенно заметна, отмечает он. В Москве и Подмосковье объём нераспроданных квартир в готовых домах вырос почти вдвое — с 3-4% до 6%, общее количество таких лотов приближается к 7,8-8,2 тыс., а их совокупная стоимость — около 200 млрд рублей. Девелоперам приходится нести расходы на обслуживание этих объектов (охрана, коммунальные платежи, содержание территории). Проекты теряют инвестиционную привлекательность, падает ликвидность, снижается рентабельность.
«Снижение доли распроданных квартир к моменту сдачи до 70% бьёт по финансовой устойчивости. При такой структуре продаж уже невозможно своевременно погашать кредиты: деньги заморожены, квартиры не приносят дохода. Это приводит к заморозке новых очередей, отсрочкам запусков и снижению объёмов строительства», — говорит он.
Риелторы в Санкт-Петербурге, напротив, не видят существенного повышения предложения. «В качественных проектах остаются единичные лоты — 5, 6, максимум 50 квартир на дом. Такие дома почти распроданы и скоро полностью уйдут с рынка», — говорит руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров. С июля спрос оживился, добавляет он. Если еще недавно застройщики повышали цены на 1-1,5% в месяц, то с сентября прибавка составила уже 2-3%. Это может быть как сезонный фактор, так и реакция на снижение ключевой ставки: у покупателей появилась уверенность, и девелоперы начали поднимать цены, подстёгивая спрос. Избыток предложения возможен лишь в слабых локациях и проектах без перспектив (без удобного транспорта, благоустройства и внятной архитектуры).
Источник: rg.ru